Можем ли да превърнем всички тези празни офис сгради в жилища?

Има мечтано решение за жилищната рецесия в Америка и за нейните все по-пусти центрове: Превърнете празните офиси в домове.

В цялата страна градове като Ню Йорк, Бостън и Кливланд възприемат концепцията за преоборудване на жилища и дават тласъци за това. Администрацията на Байдън облекчава пътя с федерални стратегии и данъчни облекчения. Местните водачи форсират измененията в зонирането и рестриктивните мерки за строителство.

Но дали превръщането на офисите в домове фактически ще проработи? А бихте ли желали да живеете в подобен?

Експертите по жилищно строителство, строителство и градско обмисляне споделят, че може да е мъчно да се преустрои офис пространството в уместно за живеене, симпатично жилище, само че има незабавна причина, заради която се пробват.

Повече офис площи стоят празни в Съединените щати, в сравнение с когато и да било от 1979 година насам, заяви Moody's Analytics по-рано тази седмица. Всичко е махмурлук от пандемията Covid-19; чиновниците започнаха да работят отдалечено и в никакъв случай не се върнаха с цялостна мощ, създавайки „ кули-зомбита “.

Междувременно Съединени американски щати изостават с към 5,5 милиона жилищни единици през последните 20 години, съгласно Националната асоциация на брокерите на недвижими парцели, защото строителите не съумяват да се оправят с жилищните потребности.

Така че можем ли просто да преобразуваме непотребните офиси в нужните жилища?

„ Само в случай че беше толкоз елементарно “, сподели Харолд Бордуин, шеф и съпрезидент на Keen-Summit Capital Partners, която се занимава с преструктуриране на търговски недвижими парцели. „ За страдание има цялостен набор от трудности. “

Няма формула или мащабируем модел за преобразяване на офис в дом, сподели Брет Теодос, старши помощник в Metropolitan Housing and Communities Policy Center, част от Urban Institute. „ Всеки план би трябвало да преоткрие колелото “, сподели той, наричайки го „ доста по-трудно от построяването от нулата “.

Ето четири аргументи, заради които е толкоз мъчно.

Бюрокрация и ограничаващо зониране

Градското строителство се управлява от закони за зониране, които в най-основния си тип следват елементарна идея: единствено един тип здания – като заводи, жилищни здания, еднофамилни къщи – на част от града.

Такива закони израснаха в епохата след Втората международна война и проправиха пътя за американския блян от 50-те години на предишния век, домът с предна веранда и заден двор на разстояние с кола от работа. Но премахването на тези ограничавания не е елементарно.

За строителите анулацията на законите за зониране, в допълнение към спазването на десетки строителни кодекси, може да бъде развой, който лишава време и е непостижим.

„ Има правосъдни каузи, политика и други притежатели на парцели, които ще имат думата “, сподели Бордуин. „ Недвижимите парцели са открит обществен развой, както би трябвало да бъде. Но когато кажете на разработчика, че процесът ще бъде муден и има риск от правосъден спор – това ще го оскъпи. “

„ Зонирането е неравностойно състояние “, сподели Теодос. „ Но кметовете се спъват в себе си, пробвайки се да отстранен този проблем. Те доста се пробват да създадат своите центрове жизнеспособни и това е нещо, което могат да създадат.

Градовете обаче би трябвало да се тревожат за последствията от данъчните доходи, защото прилична част от приходите идват от налози върху търговски парцели. Често градовете не могат да си разрешат да изгубят данъчната основа на огромните офис здания.

И една жилищна постройка, даже и да е цялостна, е с по-ниска компактност на потребление от офис. Това значи по-малко хора на улицата, по-малко хора тук-там за обяд и, за градовете, по-малко данъчни доходи.

Офисите постоянно не се намират там, където хората желаят да живеят

Понякога някогашните офиси могат да бъдат положителни места за живеене, особено в градове с висока плътност на популацията и региони с нарастващо търсене на жилищни жилища като Манхатън. В други градове обаче може да няма близки магазини, учебни заведения или публичен превоз. Как можете да измислите квартал?

„ Голяма част от нашето офис пространство е в крайградски офис паркове, които не са в действителност привлекателни като място за жилища с висока компактност “, сподели Теодос. „ Може би, в случай че разрушите и започнете изначало, бихте могли да построите няколко градски къщи. Но уличната мрежа не е като жилищен проект. Те не са там, където хората желаят да живеят.

Градовете, които обезверено се стремят да усилят жилищните благоприятни условия за жителите и да съживят своите центрове, са разкрили, че регионите наоколо до центъра на града, само че не и в предградията, дават положителни благоприятни условия.

Градовете с по-висок от междинния % на превръщане нормално имат по-стари офис здания с по-високи равнища на незаетост, съгласно CBRE, компания за услуги за търговски недвижими парцели и инвестиция. Кливланд има най-голям % от своите офиси, предопределени за преустрояване в Съединени американски щати - 11% от общия инвентар, до момента в който Бостън има най-големия квадратен метър планувани или настоящи преустройства в Съединени американски щати - 6,1 милиона квадратни фута, или 3% от своите офис инвентари.

Проектиране на здания и структурни препятствия

Няма задоволително бани. Няма задоволително прозорци. Прозорци, които въобще не се отварят.

Според някои оценки само 3% от офис постройките в Ню Йорк и 2% в центъра на Денвър са подобаващи за жилищни преустройства.

Офис пространството и жилищата са два радикално разнообразни типа здания съгласно строители и архитекти. Проблемите включват липса на естествена светлина, нужда от самостоятелни контроли за отопление и височини на тавана, които вършат невъзможни модернизациите на електричеството и ОВК.

Квадратните фрагменти на комерсиалните здания нарастват, откогато климатиците станаха нормални в средата на 20-ти век. Преди климатизацията постройките са имали доста прозорци, които се отварят, сподели Бордуин, добавяйки, че отдаваемият квадратен метър на етаж за здания от онази ера може да бъде от 5 000 до 15 000 квадратни фута. Сега те могат да бъдат от 15 000 до 40 000 квадратни фута.

„ Има прозорци, само че те са надалеч от вътрешното пространство “, сподели Бордуин. „ Става пещера, в случай че сложиш стени. “

Марен Рипмайер, бостънски проектант от SGA, който е профилиран в адаптивни планове за повторна приложимост като преустрояване на офиси в жилища, сподели, че постройките с по-големи етажи